مروری بر مهمترین وظایف وکیل ملکی در تهران

بررسی ویژگی های بهترین وکیل ملکی تهران

موضوع نوشتار حاضر بررسی ویژگی ها و توانمندی های بهترین وکیل ملک در تهران، می باشد. پیش از بررسی مهارت های وکلای ملکی ابتدا ضروری است، بدانیم از نظر قانونی چه کسی به عنوان وکیل ملک شناخته می شود. از نظر قانونی اصولاً وکالت در محاکم دادگستری و سایر مراجع قضایی و غیر قضایی مستلزم داشتن پروانه وکالت معتبر است. وکلای دارای پروانه وکالت معتبر یا عضو کانون های وکلای دادگستری هستند و یا عضو مرکز وکلا و مشاورین حقوقی قوه قضاییه می باشند. به طور کلی منظور از وکلای ملکی آن دسته از وکلای دادگستری می باشند که در حوزه دعاوی ملکی تجربه و تبحر دارند.

دعاوی ملکی به آن دسته دعاوی اطلاق می شوند، که موضوع آن یکی از مسائل حقوقی مرتبط با املاک باشد. برای مثال دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، از جمله دعاوی ملکی به شمار می رود. در ادامه این نوشتار در ضمن بررسی برخی از مهمترین دعاوی ملکی، ویژگی های بهترین وکیل ملکی تهران را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل املاک

یکی از مهمترین دعاوی که توسط وکیل املاک طرح می گردد، عبارت از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. این دعوا اصولاً توسط خریدار ملک و بر علیه فروشنده آن، در مواردی طرح می گردد که فروشنده بر خلاف تعهدات قراردادی خویش از انتقال سند رسمی خودداری نماید. برای طرح دعوای الزام به انتقال سند رسمی خریدار یا وکیل او می بایست به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان محل وقوع ملک مراجعه نموده و دادخواست حقوقی تنظیم نماید.

تنظیم دادخواست حقوقی توسط وکیل ملکی در تهران مستلزم پرداخت هزینه دادرسی مطابق با دعاوی مالی می باشد. در موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، کسی که دعوا را طرح می نماید، خواهان نام دارد و کسی که دعوا بر علیه او طرح می شود خوانده می باشد. با تشخیص تکمیل بودن پرونده، دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و طرفین دعوا را برای حضور در جلسه دادرسی دعوت می کند. با تشکیل جلسه دادرسی طرفین دعوا مدارک و مستندات خود را ارائه می نمایند.

در صورتی که دادگاه خواهان (مدعی) را صاحب حق تشخیص دهد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر می کند. با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی خوانده یا محکوم علیه مکلف است ظرف مهلت تعیین شده در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید، اقدامات لازم را انجام دهد.

دعوای الزام به پرداخت ثمن معاملات توسط وکیل ملکی

یکی دیگر از مهمترین دعاوی  که توسط وکیل املاک مطرح می گردد، عبارت از دعوای الزام به پرداخت ثمن است. ثمن یا بهای مورد معامله مال معینی است که در عقد بیع توسط خریدار به فروشنده پرداخت می شود. طرفین معامله معمولاً در ضمن مبایعه نامه ترتیب خاصی را برای موعد و شرایط پرداخت ثمن معامله انتخاب می نمایند.

چنانچه خریدار ملک از پرداخت ثمن معامله در زمان تعیین شده خودداری کند، فروشنده می تواند به دادگاه حقوقی و عمومی مراجعه نموده و بر علیه خریدار دعوای حقوقی طرح نماید. همانطور که در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مقرر است، طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن معامله نیز منوط به نگارش و تقدیم دادخواست صورت می گیرد. دادخواست الزام به پرداخت ثمن معامله معمولاً توسط وکیل ملک نگارش می یابد.

در دعاوی مربوط به الزام به پرداخت ثمن معامله وظایف وکیل ملکی در تهران بسته به این که وکالت کدام یک از طرفین دعوا را به عهده گرفته باشد، متفاوت است. اگر وکیل املاک وکالت خواهان یا مدعی را در چنین دعوایی به عهده گرفته باشد، وظیفه اصلی او اثبات ادعای خواهان مبنی بر عدم پرداخت ثمن معامله توسط خوانده خواهد بود.

در صورتی که دادخواست و ضمائم آن کامل باشد، دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی صادر می کند با بررسی دلایل و مستندات طرفین حکم مقتضی را صادر می نماید. چنانچه دادگاه خواهان را محقّ تشخیص دهد حکم به پرداخت ثمن معامله توسط خوانده را صادر می کند. با صدور چنین حکمی خوانده مکلف است ظرف مهلت تعیین شده ثمن معامله و کلیه خسارات مربوط به تاخیر در تادیه را به خواهان پرداخت کند. در صورتی که محکوم علیه از پرداخت مبالغ مزبور خودداری نماید، مطابق با قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، مبلغ مزبور از اموال توقیف شده او برداشت می شود.

طرح دعوای تخلیه ملک مورد اجاره

از جمله دعاوی که به وسیله وکیل ملکی در تهران پیگیری می شود، دعوای تخلیه ملک مورد اجاره می باشد. در خصوص وظایف وکیل ملکی در تهران دو قانون روابط موجر و مستاجر در سال های 1356 و 1376 تصویب شده است. مطابق با قوانین مزبور در صورتی که هر یک از شرایط قانونی زیر وجود داشته، مالک ملک مورد اجاره می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و بر علیه مستاجر دعوای تخلیه ملک مورد اجاره را طرح نماید:

• چنانچه مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد.
• در مواردی که ملک مورد اجاره به منظور کسب و پیشه یا تجارت به دیگری اجاره داده شود و مستاجر آن را عملاً به دیگری واگذار کرده باشد.
• چنانچه در هنگام اجاره مقرر شده باشد که در صورت انتقال ملک توسط فروشنده، مستاجر موظف است ملک مورد اجاره را تخلیه کند.
• چنانچه ملک مورد اجاره محل سکنی باشد و پس از اتمام مهلت اجاره موجر برای سکونت خود یا فرزندانش به آن احتیاج داشته باشد.
• در صورتی که از ملک مورد اجاره بر خلاف مورد مقرر استفاده شود.
• چنانچه مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط نماید.
• در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها در ظرف مهلت معین (معمولاً یک ماه) خودداری کند.

در صورتی که هر یک از شرایط بالا وجود داشته باشد وکیل ملکی در تهران می تواند به نمایندگی از موجر، دعوای تخلیه ملک مورد اجاره را در دادگاه عمومی مطرح نماید. در خصوص وظایف وکیل ملک باید در نظر داشت که با در حقوق جاری ایران همواره قوانین وآیین نامه هایی در خصوص حمایت از مستاجرین تصویب می شود. چنانچه دادگاه حکم تخلیه عین مستاجره را صادر نماید، مستاجر مکلف است ظرف یک هفته مورد اجاره را تخلیه نماید. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید، با دستور قضایی و مبادرت نیروی انتظامی ملک مورد اجاره تخلیه می شود.

(رسیدگی به دعاوی مبنی بر مالکیت.)

شیوه انعقاد عقد وکالت با وکیل متخصص در زمینه املاک

انعقاد عقد وکالت با وکیل ملکی در تهران، مستلزم تنظیم وکالت نامه می باشد. همانطور که اشاره شد بهترین وکیل ملکی تهران یا عضو کانون وکلای دادگستری و یا مرکز وکلا و مشاورین حقوقی قوه قضاییه می باشد. بنابراین علاوه بر شیوه حضوری می توان با ورود به سامانه اینترنتی هر کدام از مراجع مذکور برای یافتن وکیل املاک در تهران اقدام کرد. همچنین امروزه سامانه های اینترنتی متعددی توسط شرکت های حقوقی تاسیس شده و به معرفی وکلای ملکی پرداخته است.

مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی هر یک از طرفین دعوا می توانند یک نفر وکیل دادگستری به همراه داشته باشند. وکیل شخص می تواند به نمایندگی از او در محاکم دادگستری حضور پیدا کرده و از طرف او طرح دعوا نموده یا در مقابل دعاوی طرح شده دفاع نمایند. پرداخت حق الوکاله بهترین وکیل ملک در تهران اصولاً مطابق با توافقات صورت گرفته بین وکیل و موکل صورت می گیرد.

در صورتی که وکیل و موکل در خصوص میزان حق الوکاله توافق نکرده باشند، میزان حق الوکاله مطابق با تعرفه ای تعیین می گردد که در آیین نامه مصوب قوه قضاییه تعیین گردیده است. در آخر باید گفت که وکالت یکی از عقود جایز است. منظور از جایز بودن وکالت این است که هر کدام از طرفین عقد (وکیل و موکل) می توانند در هر زمان عقد را فسخ کرده و وکالت را منتفی نمایند.

مهمترین وظایف وکیل ملکی در تهران

برخی از مهمترین وظایف وکیل ملکی در تهران مطابق با قوانین و مقررات موضوعه از قرار زیر است:

• وکیل املاک می بایست به نمایندگی از موکل، در جلسه دادرسی محاکم دادگستری حضور پیدا کند.
• وکیل ملک باید به نمایندگی از موکل خود در دادگاه و سایر مراجع قضایی و غیر قضایی دادخواست، لایحه دفاعیه و … تنظیم نماید.
• وکیل ملک تهران می بایست در مرحله اجرای حکم، شرایط لازم برای اجرای حکم را نیز فراهم آورد.

مهمترین دعاوی که وکیل ملک تهران ممکن است به نمایندگی از موکل خویش پیگیری نماید، از قرار زیر است:

• دعوای خلع ید
• دعوای تنظیم سند رسمی
• دعوای تصرف عدوانی
• دعوای رفع مزاحمت از ملک
• دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
• دعوای کلاهبرداری با موضوع اموال غیر منقول
• دعوای تخلیه املاک استیجاری
• دعوای اخذ پایان کار
• دعوای اعلام فسخ معامله
• دعوای ابطال قرارداد اجاره
• دعوای تعدیل اجاره بها

اصلی ترین وظیفه وکیل ملکی در تهران، پیگیری دعاوی کیفری و حقوقی در ارتباط با اموال غیر منقول یا املاک می باشد. وکالت در دعاوی دادگستری از قبیل دعاوی ملکی مستلزم داشتن پروانه معتبر وکالت دادگستری است. وکالت در دعاوی ملکی از قبیل خلع ید از امور تخصصی دادگاه ها به شمار می رود و مستلزم اشراف و تسلط برقوانین حقوقی متعددی می باشد.

منبع : وکیل تهران ۲۴ – vakiltehran24.com