فروش سهم الارث توسط یکی از وراث | امکان، قوانین و شرایط
فروش سهم الارث توسط یکی از وراث | امکان پذیری و شرایط
فروش سهم الارث توسط یکی از وراث کاملاً امکان پذیر است، حتی بدون رضایت سایر شرکا؛ این حق قانونی به هر وارث اجازه می دهد سهم خود را آزادانه به شخص ثالثی منتقل کند، اما این فرایند شرایط و مراحل حقوقی خاصی دارد که باید با دقت طی شود.
پس از درگذشت عزیزان، علاوه بر اندوه فراوان، گاهی اوقات مسائل حقوقی و مالی مرتبط با ارث نیز به چالش های خانواده اضافه می شود. تقسیم دارایی های باقی مانده، که به آن ترکه می گویند، می تواند مسیر پرپیچ وخمی باشد؛ به خصوص زمانی که یکی از وراث نیاز به سهم خود دارد یا قصد فروش سهم الارث توسط یکی از وراث را پیدا می کند، اما با عدم همکاری یا مخالفت دیگران مواجه می شود. این وضعیت، افراد را با سوالات مهمی روبرو می کند: آیا می توان سهم الارث را بدون رضایت بقیه فروخت؟ در صورت عدم همکاری سایر ورثه، چه راهکارهای قانونی پیش رو است؟ و اساساً نحوه صحیح قانونی این فرآیند چگونه باید باشد؟
این مقاله به گونه ای نگاشته شده است که مسیر حقوقی پیش روی وراث و حتی خریداران احتمالی سهم الارث را روشن سازد. از مبانی قانونی حق مالکیت مشاع تا پیچیدگی های فروش و تقسیم ترکه، تمام جنبه های این موضوع با لحنی روایی و کاربردی بررسی می شود تا خواننده احساس کند در هر گام از این مسیر، راهنمایی مطمئن همراه اوست. ما به تفصیل درباره شرایط، امکان پذیری و مراحل قانونی فروش سهم الارث توسط یکی از وراث سخن خواهیم گفت و راهکارهایی عملی برای مواجهه با چالش های احتمالی ارائه خواهیم داد. این نوشته، پلی است برای درک بهتر حقوق و وظایف ورثه و کمک می کند تا در مواجهه با اموال موروثی، تصمیمی آگاهانه و مطابق با قانون اتخاذ شود.
مبانی حقوقی فروش سهم الارث: قانون چه می گوید؟
هنگامی که عزیزی از دنیا می رود، دارایی های او به طور خودکار به وراثش منتقل می شود. این انتقال مالکیت، که در قانون به آن ارث گفته می شود، مبنای شروع یک فرآیند حقوقی است که می تواند هم ساده و هم پیچیده باشد. درک مبانی حقوقی این فرآیند، اولین گام برای هرگونه اقدام در زمینه اموال موروثی است.
1.1. مفهوم ارث و مال مشاع: گستره مالکیت وراث
پس از فوت مورث (شخص درگذشته)، تمامی دارایی ها، حقوق و تعهدات او تشکیل دهنده ترکه هستند. این ترکه، به موجب قانون، به وراث او منتقل می شود. ماده 861 قانون مدنی ایران به روشنی بیان می دارد که موجبات ارث، نسب و سبب هستند. یعنی افرادی که با مورث رابطه خویشاوندی نسبی (مانند فرزندان و والدین) یا سببی (مانند همسر) دارند، وارث محسوب می شوند.
مهمترین نکته در این مرحله این است که مالکیت وراث بر این ترکه، بلافاصله و به صورت قهری (اجباری و بدون نیاز به اراده وراث) پس از فوت مورث، به صورت مشاع در می آید. مالکیت مشاع به این معناست که تمام وراث به طور مشترک و با سهم های مشخص قانونی، مالک جزء به جزء اموال هستند، نه اینکه هر کدام مالک بخش خاصی از آن باشند. مثلاً اگر یک خانه به ارکه بماند، هر وارث به نسبت سهم خود، در تمام خانه شریک است، نه اینکه مثلاً یکی مالک اتاق نشیمن و دیگری مالک آشپزخانه باشد. این «سهم مشاع» همان چیزی است که می تواند مورد فروش سهم الارث توسط یکی از وراث قرار گیرد و مبنای اصلی بسیاری از اختلافات و مسائل حقوقی مرتبط با ارث است.
1.2. حق فروش سهم الارث به صورت جداگانه (ماده 583 قانون مدنی): کلید حل بسیاری از ابهامات
یکی از پرتکرارترین سوالات در میان وراث این است که آیا می توانند سهم خود را از یک مال مشاع، بدون کسب رضایت سایر شرکا (وراث دیگر) به فروش برسانند؟ پاسخ این سوال را ماده 583 قانون مدنی با صراحت کامل بیان کرده است:
«هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.»
این ماده به وضوح امکان فروش سهم الارث بدون رضایت سایر وراث را تأیید می کند. یعنی اگر شما یکی از وراث یک ملک موروثی هستید، این حق را دارید که سهم قانونی خود را، چه تمام آن و چه بخشی از آن، به هر کسی که مایلید (چه یکی از وراث دیگر و چه یک شخص کاملاً غریبه) منتقل کنید، بدون اینکه نیاز به اجازه یا موافقت سایر وراث داشته باشید. این یک حق ذاتی مالکیت است.
اما نکته مهمی که باید به آن توجه داشت، تفاوت بین انتقال مالکیت سهم و تصرف فیزیکی در مال مشاع است. ماده 583 به شما اجازه فروش و انتقال قانونی سهم را می دهد، اما به این معنا نیست که خریدار سهم می تواند بلافاصله به صورت فیزیکی در مال مشاع (مثلاً در یک خانه ورثه ای) تصرف کند یا آن را به تنهایی مورد استفاده قرار دهد. تصرف فیزیکی در مال مشاع همچنان نیازمند توافق همه شرکا است و در صورت عدم توافق، باید از طریق مراجع قانونی اقدام به تقسیم ترکه یا فروش ملک مشاع کرد. خریدار جدید تنها جایگزین وارث فروشنده می شود و در مالکیت مشاع، شریک جدید خواهد بود، با تمام حقوق و محدودیت های شریک مشاع.
2. امکان پذیری و شرایط فروش سهم الارث توسط یکی از وراث (گام به گام)
اکنون که می دانیم قانون، حق فروش سهم الارث توسط یکی از وراث را به رسمیت می شناسد، نوبت به بررسی جزئیات و شرایط عملی این کار می رسد. در این بخش، به صورت گام به گام توضیح می دهیم که چگونه می توان این فرآیند را به درستی و قانونی پیش برد.
2.1. آیا وراث می توانند سهم خود را جداگانه بفروشند؟ پاسخ قاطع: بله!
همانطور که در بخش قبل نیز اشاره شد، پاسخ این سوال «بله» است. هر یک از وراث، بدون نیاز به کسب رضایت یا اجازه از سایر ورثه، می تواند سهم الارث خود را، چه به صورت جزئی و چه به صورت کلی، به هر شخص ثالثی منتقل کند. این حق، از ویژگی های اصلی مالکیت مشاع است که به شرکا اجازه می دهد در سهم خود آزادانه تصمیم گیری کنند.
با فروش سهم الارث، خریدار جدید به عنوان شریک مشاع (قائم مقام وارث فروشنده) وارد جمع مالکین می شود. او از لحظه انتقال سهم الارث به شخص ثالث، از تمام حقوق و تعهدات مربوط به آن سهم برخوردار خواهد شد. این بدان معناست که اگر ملک مورد نظر یک خانه باشد، خریدار جدید، به نسبت سهم خود، در مالکیت مشاع خانه شریک می شود، اما کماکان برای تصرف فیزیکی یا تقسیم ملک، باید با سایر شرکا به توافق برسد یا از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
2.2. پیش نیازهای حقوقی قبل از فروش سهم: سنگ بنای یک معامله مطمئن
قبل از هرگونه اقدام برای فروش سهم الارث، باید مراحل قانونی و حقوقی خاصی طی شود تا معامله از اعتبار کافی برخوردار باشد و مشکلات آتی به حداقل برسد:
- گواهی انحصار وراثت:
این مهمترین و اولین قدم است. گواهی انحصار وراثت سندی است که به موجب درخواست وراث از شورای حل اختلاف، صادر می شود و نام تمامی وراث قانونی متوفی و سهم الارث هر یک را به دقت مشخص می کند. بدون این گواهی، امکان تعیین دقیق فروشنده و سهم او وجود ندارد و هیچ دفترخانه ای نیز اقدام به ثبت انتقال سهم الارث نخواهد کرد. این گواهی به نوعی شناسنامه قانونی ترکه و وراث آن است. - تعیین دقیق سهم الارث:
پس از دریافت گواهی انحصار وراثت، سهم هر وارث از ترکه، بر اساس قانون ارث و شرع مقدس، مشخص می شود. این سهم به صورت کسری از کل مال (مثلاً یک چهارم، یک سوم، یک هشتم) تعیین می گردد. برای خریداران، این مرحله بسیار حیاتی است تا دقیقاً بدانند چه کسری از مال را خریداری می کنند و آیا این کسری با آنچه در گواهی انحصار وراثت آمده، مطابقت دارد. - بررسی مدارک مالکیت:
اطمینان از صحت و سلامت اسناد مالکیت متوفی (مانند سند تک برگ ملک، مدارک خودرو، سهام و غیره) پیش از انجام معامله ضروری است. باید مطمئن شد که مال مورد نظر، دارای معارض یا مشکلات حقوقی دیگری نیست. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و سایر نهادهای مربوطه می تواند در این زمینه کمک کننده باشد.
2.3. مراحل قانونی و اجرایی فروش سهم الارث: از قرارداد تا انتقال رسمی
پس از آماده سازی پیش نیازها، مراحل اجرایی فروش سهم الارث به شرح زیر است:
- تنظیم قرارداد:
تنظیم یک مبایعه نامه (یا صلح نامه) جامع و رسمی بین وارث فروشنده و خریدار، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این قرارداد باید تمامی جزئیات معامله، شامل مشخصات دقیق طرفین، مشخصات مال مورد معامله (با ذکر مشاع بودن سهم و درصد آن)، مبلغ و نحوه پرداخت، شروط فسخ و سایر تعهدات طرفین به روشنی ذکر شود. استفاده از یک وکیل متخصص برای تنظیم این قرارداد می تواند از بروز مشکلات آینده جلوگیری کند. - مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی:
برای انتقال سهم الارث به شخص ثالث و رسمیت بخشیدن به معامله، وارث فروشنده و خریدار باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در آنجا، با ارائه گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی، سند صلح یا بیع سهم الارث تنظیم و ثبت می شود. با ثبت رسمی سند، مالکیت سهم از وارث به خریدار منتقل می گردد. - پرداخت مالیات بر ارث:
قبل از انتقال قطعی سهم و ثبت آن در دفترخانه، مالیات بر ارث در فروش سهم الارث باید پرداخت شده باشد. دفاتر اسناد رسمی بدون گواهی پرداخت یا معافیت مالیات بر ارث، سند انتقال را تنظیم نخواهند کرد. این مالیات بسته به نوع مال و نسبت وراث با متوفی متفاوت است و باید به اداره امور مالیاتی پرداخت شود. - هزینه های مربوطه:
علاوه بر مالیات بر ارث، هزینه های دیگری نیز شامل معامله می شود که عمدتاً شامل حق الثبت و حق التحریر دفترخانه است. در صورت استفاده از مشاوره حقوقی فروش ارث یا وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به این هزینه ها اضافه خواهد شد.
2.4. نکات مهم برای خریداران سهم الارث: هوشمندی در سرمایه گذاری
خرید سهم الارث از یکی از وراث می تواند فرصت خوبی باشد، اما مانند هر سرمایه گذاری دیگری، نیازمند آگاهی و احتیاط است. خریداران باید به نکات زیر توجه کنند:
- شناخت ماهیت مال مشاع و محدودیت های تصرف: خریدار باید بداند که با خرید سهم، تنها مالک جزء مشاعی از مال می شود و تا زمان افراز (تقسیم فیزیکی) یا فروش کل مال، حق تصرف مستقل در آن را ندارد.
- لزوم بررسی دقیق مدارک، به ویژه گواهی انحصار وراثت: اطمینان از صحت و کامل بودن گواهی انحصار وراثت و تطابق سهم فروشنده با آن، حیاتی است.
- مشاوره با وکیل متخصص پیش از خرید: بهترین راهکار برای اطمینان از قانونی بودن معامله و پیشگیری از مشکلات احتمالی، دریافت مشاوره حقوقی فروش ارث از یک وکیل متخصص در امور ارث و املاک است.
3. چالش ها: وقتی سایر وراث همکاری نمی کنند (راهکارهای حقوقی جامع)
گاهی اوقات، تمام مراحل قانونی برای فروش سهم الارث توسط یکی از وراث با مانع بزرگی روبرو می شود: عدم همکاری یا مخالفت سایر وراث. این وضعیت می تواند پیچیدگی های زیادی ایجاد کند و نیاز به راهکارهای حقوقی مشخصی دارد که در ادامه به آن ها می پردازیم.
3.1. عدم توافق بر سر تقسیم ترکه یا مطالبه سهم الارث: مسیرهای قانونی پیش رو
وقتی وراث بر سر نحوه تقسیم ترکه یا چگونگی مطالبه سهم الارث توسط یکی از وراث به توافق نمی رسند، دو مسیر اصلی وجود دارد:
روش توافقی: گام اول برای حل مسالمت آمیز اختلافات
همیشه بهترین و کم هزینه ترین راه، مذاکره و تلاش برای رسیدن به توافق است. ورثه می توانند با یکدیگر صحبت کنند و یک تقسیم نامه رسمی تنظیم کنند. این تقسیم نامه در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می شود و به موجب آن، هر وارث سهم مشخص و افراز شده ای (بخش جداگانه) از ترکه را به خود اختصاص می دهد. اما این روش تنها در صورتی عملی است که همه وراث رضایت داشته باشند و تقسیم ترکه بدون حضور یا رضایت همه وراث اتفاق نیفتد.
دادخواست تقسیم ترکه (ماده 300 قانون امور حسبی): وقتی مذاکره به بن بست می رسد
اگر تلاش برای توافق به نتیجه نرسد، هر یک از وراث می تواند با دادخواست تقسیم ترکه به دادگاه مراجعه کند. این حق، بدون نیاز به رضایت سایر وراث، قابل اعمال است و یک گام بسیار مهم برای اگر یکی از ورثه حاضر به فروش نباشد چه باید کرد محسوب می شود.
- شرایط طرح دادخواست: این دادخواست را می توان توسط یکی از وراث و بدون نیاز به موافقت همه، در دادگاه صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی بسته به ارزش ترکه) مطرح کرد.
- مراحل: ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را تهیه و سپس دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی به ثبت رساند. دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا اموال را ارزیابی کند و امکان افراز (تقسیم فیزیکی) را بسنجد.
- نتایج:
- افراز (تقسیم فیزیکی):
- دستور فروش مال:فروش ملک مشاع توسط یکی از وراث را صادر می کند و مبلغ حاصل از فروش، به نسبت سهم الارث بین وراث تقسیم می شود.
دادخواست مطالبه سهم الارث: دریافت حق مسلم
در مواردی که سهم هر وارث مشخص شده است (مثلاً با گواهی انحصار وراثت) اما یکی از وراث از تحویل سهم او خودداری می کند یا مال را در تصرف خود دارد، وارث متقاضی می تواند دادخواست مطالبه سهم الارث را مطرح کند. این دادخواست به دادگاه ارائه می شود و هدف آن اجبار وراث متصرف به تحویل سهم قانونی وارث است.
3.2. عدم همکاری در فروش کل ملک ورثه ای (وقتی افراز ممکن نیست): راه حل مزایده
تصور کنید چند وارث، مالک یک واحد آپارتمان هستند که از نظر فیزیکی قابل تقسیم نیست. اگر یکی از وراث بخواهد سهم خود را بفروشد یا کل ملک به فروش برسد، اما یکی از وراث حاضر به امضا و همکاری نباشد، چه باید کرد؟
طرح دادخواست فروش ملک مشاع: گریزناپذیری قانون
در چنین شرایطی، راهکار حقوقی، طرح دادخواست فروش ملک مشاع است. این دعوی نیز نیازی به رضایت همه وراث ندارد و یکی از وراث می تواند آن را مطرح کند:
- شرایط: اصلی ترین شرط، غیرقابل افراز (تقسیم فیزیکی) بودن مال موروثی است. این عدم قابلیت افراز باید توسط کارشناس رسمی دادگستری تأیید شود.
- مراحل: دادخواست در دادگاه ثبت می شود. دادگاه پس از بررسی و تأیید عدم قابلیت افراز، کارشناس را برای ارزیابی ملک معرفی می کند. سپس، با توجه به گزارش کارشناسی، حکم فروش ملک مشاع صادر می شود.
- نحوه فروش: ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد. مبلغ حاصل از مزایده، پس از کسر هزینه های قانونی و اجرایی، به نسبت سهم هر وارث، بین آن ها تقسیم خواهد شد. این مکانیسم قانونی، تضمین می کند که هیچ وارثی نمی تواند به طور نامحدود مانع از بهره برداری سایر وراث از سهم خود شود.
3.3. تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث و ممانعت از سایرین: احیای حق تصرف
گاهی اوقات، یکی از وراث ملک موروثی را به طور کامل در تصرف خود گرفته و مانع از استفاده سایرین از آن می شود، یا حتی بدون اجازه، آن را اجاره داده است. این وضعیت نیز دارای راهکارهای حقوقی مشخصی است.
دادخواست خلع ید مشاعی: بازپس گیری تصرف
اگر یکی از وراث یا چند نفر، ملک ورثه ای را تصرف کرده باشد و از تصرف سایرین ممانعت کند، وراث متضرر می توانند دادخواست خلع ید مشاعی ورثه را مطرح کنند.
- شرایط طرح و مدارک لازم: برای طرح این دادخواست، ارائه گواهی انحصار وراثت و اثبات مالکیت مشاعی ضروری است. متقاضی باید ابتدا در سامانه ثنا ثبت نام کرده و سپس دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.
- مراحل رسیدگی و اجرای حکم: دادگاه با بررسی دلایل و قرائن، در صورت اثبات تصرف غیرمجاز، حکم به خلع ید متصرف از ملک مشاع صادر می کند. ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص تعیین تکلیف کرده است: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.» این بدان معناست که پس از اجرای حکم، ملک از تصرف انحصاری خارج شده و دوباره به حالت مشاعی باز می گردد و همه وراث حق استفاده از آن را خواهند داشت، البته با رعایت اصول مشاعی.
دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: جبران خسارت
علاوه بر خلع ید، وراثی که به دلیل تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث از منافع مال محروم شده اند، می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطرح کنند. با این دادخواست، دادگاه با تعیین کارشناس، میزان اجاره بهای متناسب با مدت تصرف و سهم هر یک از وراث را محاسبه و حکم به پرداخت آن از سوی متصرف صادر می کند. این اقدام راهی برای جبران ضرر و زیان وارده به وراث است.
4. مورد استثناء: حق شفعه در فروش سهم الارث
در موضوع فروش سهم الارث توسط یکی از وراث، یک استثناء مهم وجود دارد که لازم است هم وراث و هم خریداران از آن آگاه باشند: حق شفعه. این حق، امتیازی ویژه برای شریک (وارث) است که تحت شرایط خاصی به او داده می شود تا بتواند از ورود یک شریک جدید به جمع مالکین جلوگیری کند.
تعریف حق شفعه (ماده 808 قانون مدنی) و شرایط اعمال آن
حق شفعه یک حق قانونی است که به موجب ماده 808 قانون مدنی، به شریک مال غیرمنقول مشاعی داده می شود. این ماده می گوید: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر شریک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.»
برای اعمال حق شفعه در سهم الارث، باید شرایط خاصی فراهم باشد:
- مال غیرمنقول:
- مال مشاع:
- فقط دو شریک:دو شریک مشترک باشد. اگر تعداد شرکا سه نفر یا بیشتر باشد، حق شفعه وجود نخواهد داشت. این یکی از دلایل اصلی است که در معاملات اموال ورثه ای، تعداد وراث از اهمیت بالایی برخوردار است.
- انتقال سهم یکی به شخص ثالث:قصد بیع (فروش) منتقل کرده باشد.
نحوه اعمال حق شفعه و اثر آن
اگر تمام شرایط فوق فراهم باشد و یکی از وراث (شریک) سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر (وارث دیگر) می تواند حق شفعه خود را اعمال کند. این به این معناست که او می تواند دقیقاً همان مبلغی را که خریدار ثالث به فروشنده پرداخته است، به خریدار ثالث بپردازد و سهم فروخته شده را به تملک خود درآورد. با اعمال این حق، معامله با شخص ثالث فسخ می شود و سهم به شریک اول منتقل می گردد.
اعمال حق شفعه باید فوراً پس از اطلاع از معامله انجام شود و تأخیر در آن می تواند باعث ساقط شدن این حق شود. بنابراین، اگر شما وارثی هستید که در یک ملک مشاع دو نفره شریک هستید و شریک دیگر سهم خود را می فروشد، باید به سرعت برای اعمال حق شفعه اقدام کنید. آگاهی از حق شفعه در سهم الارث، هم برای وراث و هم برای خریداران احتمالی سهم الارث بسیار حیاتی است تا از بروز مشکلات حقوقی و بطلان احتمالی معامله در آینده جلوگیری شود.
5. نمونه دادخواست: راهکاری برای وقتی یکی از وراث حاضر به فروش نیست
در مواجهه با عدم همکاری یکی از وراث در فرآیند تقسیم یا فروش مال موروثی، وراث دیگر می توانند از ابزارهای قانونی برای احقاق حقوق خود استفاده کنند. یکی از این ابزارهای قدرتمند، دادخواست فروش ملک مشاع است، به ویژه زمانی که مال قابل افراز نیست. این دادخواست به دادگاه این اختیار را می دهد که دستور فروش ملک را از طریق مزایده صادر کند.
نمونه دادخواست فروش ملک مشاع (بر علیه وارثی که حاضر به فروش نیست)
در ادامه، یک نمونه از دادخواست فروش ملک مشاع آورده شده است. این نمونه به شما کمک می کند تا با ساختار و محتوای یک دادخواست قانونی آشنا شوید. البته، توصیه می شود برای تنظیم دادخواست دقیق و کامل، حتماً از مشاوره حقوقی متخصص بهره مند شوید.
به نام خدا
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
خواهان:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شما]
- کدملی: [کدملی شما]
- آدرس: [آدرس کامل شما]
خواندگان:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث/ورثه مخالف]
- کدملی: [کدملی وارث/ورثه مخالف]
- آدرس: [آدرس کامل وارث/ورثه مخالف]
- (در صورت تعدد خواندگان، مشخصات تمامی وراثی که همکاری نمی کنند ذکر شود)
خواسته:
صدور حکم مبنی بر فروش ملک مشاع (ماترک مورثی) از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله بین وراث به نسبت سهم الارث ایشان.
دلایل و مستندات:
- گواهی انحصار وراثت شماره [شماره گواهی] صادره از شورای حل اختلاف [نام شهرستان] (پیوست 1)
- تصویر مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک] اصلی / فرعی بخش [شماره بخش] واقع در [آدرس دقیق ملک] (پیوست 2)
- فیش واریزی هزینه های دادرسی
- (در صورت وجود: درخواست کارشناسی رسمی دادگستری جهت تعیین عدم قابلیت افراز ملک)
- (در صورت وجود: شهادت شهود، اقرار و… در صورت نیاز)
شرح دادخواست:
با احترام به استحضار می رساند:
اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب گواهی انحصار وراثت شماره [شماره گواهی] صادره از شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، از وراث قانونی مرحوم [نام و نام خانوادگی متوفی] که در تاریخ [تاریخ فوت] فوت نموده اند، می باشم. خوانده/خواندگان محترم نیز از دیگر وراث آن مرحوم هستند.
از جمله ماترک به جا مانده از مورث، ملکی به پلاک ثبتی [شماره پلاک] اصلی / فرعی واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشد که به صورت مال مشاع در مالکیت اینجانب و خواندگان محترم است.
اینجانب بارها برای تقسیم ترکه و یا فروش ملک ورثه ای به خوانده/خواندگان مراجعه نموده ام، اما متأسفانه ایشان از همکاری در این خصوص و امضای توافق نامه تقسیم یا فروش، خودداری می نمایند.
با توجه به ماهیت ملک فوق الذکر، این مال از جمله اموال غیرقابل افراز (تقسیم فیزیکی) است. ماده 583 قانون مدنی به صراحت حق هر یک از شرکا را در فروش سهم خود به رسمیت شناخته است، اما در مورد اموال غیرقابل افراز و در صورت عدم توافق شرکا، راهکار قانونی فروش از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله می باشد.
لذا، با عنایت به مراتب فوق و عدم امکان افراز ملک و عدم همکاری خواندگان، از محضر محترم دادگاه، صدور حکم مبنی بر فروش ملک مشاع فوق الذکر از طریق مزایده عمومی و تقسیم ثمن حاصله بین وراث به نسبت سهم الارث قانونی ایشان، مورد تقاضا است.
با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خواهان: [نام و نام خانوادگی شما]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]
امضا:
نحوه تکمیل و ارائه توضیحات دقیق برای هر بخش
در تکمیل این دادخواست، به نکات زیر توجه کنید:
- مشخصات خواهان و خواندگان:
- خواسته:
- دلایل و مستندات:گواهی انحصار وراثت و سند مالکیت از اساسی ترین مدارک هستند.
- شرح دادخواست:
تقدیم چنین دادخواستی، مسیر قانونی را برای فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث هموار می کند و به شما اجازه می دهد تا در صورت عدم توافق، حق قانونی خود را از طریق مراجع قضایی دنبال کنید.
نتیجه گیری
مسئله فروش سهم الارث توسط یکی از وراث، اگرچه در ابتدا می تواند پیچیده و دشوار به نظر برسد، اما با آگاهی از قوانین و مسیرهای حقوقی، قابل حل است. همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، حق هر وارث برای انتقال سهم الارث به شخص ثالث، حتی بدون رضایت سایر شرکا، به موجب ماده 583 قانون مدنی به رسمیت شناخته شده است. این بدان معناست که هیچ وارثی نمی تواند به طور کامل مانع از فروش سهم الارث سایرین شود.
نکات کلیدی این مسیر شامل تمایز قائل شدن بین فروش سهم (که آزادانه است) و فروش کل ملک ورثه ای (که در صورت عدم توافق نیازمند حکم دادگاه است) می شود. برای آغاز هرگونه اقدام، گواهی انحصار وراثت، تعیین دقیق سهم الارث و بررسی مدارک مالکیت، پیش نیازهای اساسی هستند. در صورت عدم همکاری سایر وراث، راهکارهای حقوقی مشخصی مانند دادخواست تقسیم ترکه، دادخواست فروش ملک مشاع و خلع ید مشاعی، برای احقاق حقوق وراث وجود دارد. حتی اگر یکی از وراث حاضر به فروش نباشد یا ملک را در تصرف خود داشته باشد، قانون برای جلوگیری از تضییع حقوق سایرین، ابزارهای لازم را فراهم کرده است.
در این فرآیند، نقش مشاوره حقوقی تخصصی با وکیلی که در امور ارث و املاک تجربه کافی دارد، بیش از پیش پررنگ می شود. یک وکیل متخصص می تواند از ابتدا شما را در مراحل فروش سهم الارث و شرایط فروش سهم الارث مشاع راهنمایی کند، ریسک ها را کاهش دهد، دادخواست های لازم را به درستی تنظیم کند و به شما کمک کند تا در کمترین زمان و با کمترین چالش، به نتیجه مطلوب برسید. در نهایت، با درک این نکات و بهره گیری از دانش حقوقی، می توان اطمینان حاصل کرد که مسائل مربوط به ارث و دارایی های موروثی به بهترین شکل ممکن حل وفصل خواهند شد.