دعوای ابطال سند رسمی

دعوای ابطال سند رسمی به فرایند قانونی اطلاق می شود که طی آن یک سند رسمی، به دلیل وجود نقص یا بی اعتباری در اساس تنظیم آن یا معامله زیربنایی اش، از سوی مراجع قضایی باطل اعلام می گردد. این دعوا زمانی مطرح می شود که اعتبار یک سند رسمی زیر سوال رفته و خواهان به دنبال برچیدن آثار حقوقی آن است. اسناد رسمی، ستون فقرات بسیاری از معاملات و روابط حقوقی در جامعه هستند. این اسناد، که با رعایت تشریفات قانونی در مراجع صلاحیت دار تنظیم می شوند، از اعتبار و قدرت اثباتی بالایی برخوردارند و به افراد اطمینان خاطر می بخشند. با این حال، گاهی اوقات، شرایطی پیش می آید که حتی یک سند رسمی نیز ممکن است اعتبار خود را از دست بدهد و نیاز به ابطال آن احساس شود. این وضعیت می تواند ناشی از عواملی همچون جعل، اشتباهات اداری، یا عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله باشد. درک دقیق ماهیت دعوای ابطال سند رسمی، شرایط طرح آن، و مراحل قانونی پیگیری اش، برای تمامی افرادی که ممکن است با چنین چالش حقوقی مواجه شوند، ضروری است.

پیگیری دعوای ابطال سند رسمی یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیاز به دانش حقوقی کافی و مستندات محکم دارد. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به بررسی ابعاد مختلف این دعوا می پردازد تا افراد بتوانند با آگاهی کامل، حقوق خود را پیگیری کنند و از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری شود. از تعریف دقیق و تفاوت های کلیدی این دعوا با سایر دعاوی مرتبط گرفته تا شرایط و موجبات قانونی برای ابطال، مراجع صالح، مراحل عملی طرح و پیگیری، مدارک لازم، و هزینه های مربوطه، تمامی جنبه های مهم در این مقاله پوشش داده خواهد شد.

دعوای ابطال سند رسمی چیست؟

برای درک مفهوم دعوای ابطال سند رسمی، ابتدا باید به تعریف و ماهیت سند رسمی در نظام حقوقی ایران نگاهی انداخت. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک، توسط مأموران رسمی دارای صلاحیت و با رعایت تمامی قوانین و مقررات مربوطه تنظیم می شوند، سند رسمی نامیده می شوند. این اسناد به دلیل پشتوانه قانونی و نظارت دولتی در فرآیند تنظیم، از اعتبار بسیار بالایی برخوردارند و اصالت آن ها به راحتی قابل خدشه نیست. توان اثباتی و اجرایی سند رسمی به مراتب بیشتر از سند عادی است و در بسیاری از موارد، نیازی به اثبات مجدد محتوای آن در دادگاه نیست.

تعریف دقیق دعوای ابطال سند رسمی و هدف از طرح آن

دعوای ابطال سند رسمی، یک خواسته حقوقی است که طی آن، فردی که مدعی بی اعتباری یا وجود نقص اساسی در یک سند رسمی است، از دادگاه صالح می خواهد تا آن سند را باطل اعلام کند. هدف اصلی از طرح این دعوا، برچیدن آثار حقوقی مترتب بر آن سند و بازگرداندن وضعیت به حالت پیش از تنظیم سند است. به عبارت دیگر، خواهان در پی آن است که سند مورد نظر، از نظر قانونی دیگر معتبر شناخته نشود و هرگونه حق یا تکلیفی که از آن سند نشأت گرفته، از بین برود. این دعوا در مواردی مطرح می شود که سند از ابتدا به طور صحیح تنظیم نشده یا مبنای آن دچار ایراد اساسی بوده است.

تفاوت دعوای ابطال سند رسمی با اعلام بطلان معامله

یکی از نکات کلیدی و اغلب مبهم در این حوزه، تفاوت میان دعوای ابطال سند رسمی و دعوای اعلام بطلان معامله است. درک این تفاوت برای پیگیری صحیح حقوقی بسیار حیاتی است:

• اعلام بطلان معامله: این دعوا به ماهیت خود قرارداد یا معامله ای که بین طرفین صورت گرفته و سند رسمی تنها نتیجه یا تجلی آن معامله است، می پردازد. اگر یک معامله، به دلیل نداشتن شرایط اساسی صحت (مانند قصد، رضا، اهلیت، مشروعیت جهت و موضوع معامله که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است)، از ابتدا باطل باشد، آثار حقوقی آن هرگز ایجاد نشده و دادگاه با صدور حکم، تنها این بطلان را اعلام می کند. در این حالت، حتی اگر سندی رسمی نیز بر پایه آن معامله باطل تنظیم شده باشد، آن معامله از ابتدا بی اعتبار بوده و نیازی به ابطال خود سند نیست، بلکه باید بطلان معامله اعلام شود.
• ابطال سند رسمی: این دعوا به خود سند رسمی، صرف نظر از ماهیت معامله زیربنایی آن، ایراد وارد می کند. مواردی که سند رسمی به دلیل نقص در فرآیند تنظیم (مانند جعل، اشتباهات ثبتی، عدم رعایت تشریفات قانونی خاص) یا تضاد با سند دیگری (مانند معامله معارض) اعتبار ندارد، موضوع دعوای ابطال سند رسمی قرار می گیرد. در این حالت، ممکن است معامله زیربنایی صحیح باشد، اما خود سند رسمی به دلیلی خاص قابل ابطال است. با این حال، در بسیاری از مواقع، ابطال سند نتیجه بطلان معامله ای است که بر پایه آن سند تنظیم شده است؛ یعنی اگر معامله ای باطل باشد، سندی که برای آن تنظیم شده نیز باید باطل شود تا آثار آن از بین برود.

ابطال سند غالباً نتیجه بطلان معامله یا عدم رعایت تشریفات تنظیم سند است. در واقع، ابطال سند رسمی به دنبال رفع ایراد از خود سند و آثار آن است، در حالی که اعلام بطلان معامله به ماهیت توافق طرفین می پردازد.

برای روشن شدن این تفاوت، می توان مثالی را در نظر گرفت: اگر شخصی تحت اکراه و زور سندی را امضا کند، معامله ای که بر پایه آن سند صورت گرفته (مثلاً فروش ملک)، به دلیل نبود رضا، باطل است. در اینجا، دعوای اصلی باید اعلام بطلان معامله اکراهی باشد و به تبع آن، سند رسمی تنظیم شده نیز باطل می گردد. اما اگر سندی جعل شده باشد و امضای فروشنده تقلبی باشد، اینجا سند از ابتدا بدون اراده واقعی فرد تنظیم شده و دعوا مستقیماً ابطال سند رسمی جعلی خواهد بود.

مستندات قانونی کلی

مستندات قانونی دعوای ابطال سند رسمی عمدتاً در قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، و قانون آیین دادرسی مدنی یافت می شوند. مواد ۱۲۸۷ تا ۱۳۰۵ قانون مدنی به اعتبار اسناد رسمی و عادی می پردازند. همچنین، مواد مرتبط با شرایط صحت معاملات (مانند ماده ۱۹۰ قانون مدنی) و بطلان آن ها (مانند ماده ۲۰۳ قانون مدنی) پایه و اساس بسیاری از دعاوی ابطال سند را تشکیل می دهند. در قانون ثبت اسناد و املاک، ماده ۱۱۷ به موضوع معامله معارض و تبعات آن می پردازد که یکی از مهم ترین دلایل ابطال اسناد رسمی است. قانون آیین دادرسی مدنی نیز چارچوب شکلی و procedural طرح و رسیدگی به این دعاوی را مشخص می کند.

شرایط و موجبات ابطال سند رسمی (دلایل قانونی برای طرح دعوا)

ابطال سند رسمی یک امر استثنایی است، زیرا این اسناد دارای اعتبار قانونی بالایی هستند. برای اینکه بتوان سندی را باطل کرد، باید دلایل و موجبات قانونی موجهی وجود داشته باشد. این دلایل معمولاً به نقص در فرآیند تنظیم سند یا بی اعتباری معامله ای که سند بر پایه آن تنظیم شده، بازمی گردد. در ادامه به مهم ترین شرایط و موجبات قانونی ابطال سند رسمی پرداخته می شود.

عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله

همانطور که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است، برای صحت هر معامله، شرایطی لازم است. اگر یکی از این شرایط در معامله ای که سند رسمی بر اساس آن تنظیم شده، رعایت نشده باشد، آن معامله از اساس باطل بوده و به تبع آن، سند رسمی نیز قابل ابطال است. این شرایط عبارتند از:

• نبود قصد و رضا (معاملات صوری و اکراهی):
  • معاملات صوری: در این نوع معاملات، طرفین بدون داشتن اراده و قصد واقعی برای ایجاد یک اثر حقوقی، اقدام به تنظیم سند می کنند. این معاملات معمولاً به قصد فرار از دین یا پنهان کردن واقعیتی دیگر انجام می شوند. به عنوان مثال، یک بدهکار برای اینکه اموالش توسط طلبکاران توقیف نشود، ملک خود را به صورت صوری به نام یکی از بستگان منتقل می کند. در اینجا، چون قصد واقعی معامله (نقل و انتقال مالکیت) وجود نداشته، سند تنظیم شده قابل ابطال است.
  • معاملات اکراهی: اگر فردی تحت فشار، تهدید یا اجبار (اکراه) و بدون رضایت کامل، سندی را امضا کند، آن معامله باطل است. در چنین حالتی نیز می توان با اثبات اکراه، سند رسمی را باطل کرد.
• عدم اهلیت طرفین: اهلیت به معنای صلاحیت قانونی برای انجام معامله است. اشخاصی که اهلیت قانونی ندارند (مانند صغیر، مجنون، یا سفیه)، نمی توانند به طور مستقل معامله کنند. اگر سندی به نام یا توسط این افراد و بدون رعایت تشریفات قانونی (مانند حضور ولی یا قیم) تنظیم شده باشد، قابل ابطال است.
• نامشروع بودن جهت معامله: جهت معامله همان هدف یا انگیزه ای است که طرفین برای انجام معامله دارند. اگر این جهت نامشروع باشد، معامله باطل است. به عنوان مثال، اگر ملکی برای تاسیس قمارخانه یا فعالیت های غیرقانونی دیگر منتقل شود، جهت معامله نامشروع بوده و سند آن قابل ابطال است.
• موضوع معامله نامعین یا نامشروع: موضوع معامله باید معین، قابل معامله و مشروع باشد. اگر موضوع معامله مجهول، غیرقابل انتقال (مانند اموال عمومی) یا نامشروع (مانند مواد مخدر) باشد، معامله باطل و سند مربوطه نیز قابل ابطال است.

جعلی بودن سند رسمی

جعل سند رسمی یکی از آشکارترین دلایل برای ابطال آن است. جعل می تواند به دو صورت مادی و معنوی اتفاق بیفتد:

• جعل مادی: تغییر فیزیکی در سند (مانند خراشیدن، تراشیدن، اضافه کردن، قلم بردن، تغییر امضا یا اثر انگشت).
• جعل معنوی: تغییر در محتوای سند بدون دستکاری فیزیکی (مانند تحریف اظهارات طرفین توسط مأمور تنظیم کننده سند).

اثبات جعل معمولاً از طریق شکایت کیفری و صدور حکم از سوی دادگاه کیفری انجام می شود. پس از اثبات جعل، می توان با استناد به حکم کیفری، دعوای حقوقی ابطال سند رسمی را مطرح کرد.

وقوع معامله معارض

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک به وضوح به موضوع معامله معارض پرداخته است. زمانی که یک نفر، ملکی را با سند رسمی به دو یا چند نفر منتقل کند، معامله دوم یا بعدی، معامله معارض شناخته می شود. در این حالت، معامله ای که زودتر با سند رسمی تنظیم شده، معتبر بوده و سند رسمی دوم یا بعدی که در تعارض با آن است، قابل ابطال خواهد بود. این وضعیت معمولاً زمانی رخ می دهد که فروشنده به قصد کلاهبرداری یا به دلیل اشتباه، یک ملک را به چند نفر بفروشد.

اسناد تنظیمی به قصد تضمین یا امانت (اسناد وثیقه ای)

گاهی اوقات افراد برای ضمانت یک قرض یا تعهد، ملک خود را به صورت رسمی به نام شخص دیگری منتقل می کنند، با این توافق که پس از ادای دین، ملک به آن ها بازگردانده شود. اگر گیرنده سند (مرتهن یا امین) پس از ایفاء تعهد، از بازگرداندن ملک خودداری کند، فرد می تواند با اثبات ماهیت واقعی معامله (که انتقال مالکیت نبوده بلکه صرفاً جهت تضمین بوده است)، دعوای ابطال سند رسمی را طرح کند. این نوع دعاوی پیچیدگی های خاص خود را دارند و نیازمند اثبات قصد واقعی طرفین در زمان تنظیم سند هستند.

اشتباهات ثبتی و اداری در تنظیم سند

خطاها و اشتباهات انسانی یا سیستمی ممکن است در فرآیند تنظیم اسناد رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک رخ دهد. این اشتباهات می توانند شامل موارد زیر باشند:

• سهو قلم (اشتباه در نگارش)
• اشتباه در ثبت مشخصات ملک یا مالک
• تداخل ثبتی (زمانی که یک پلاک ثبتی یا بخشی از آن با پلاک دیگر همپوشانی پیدا می کند)
• عدم رعایت حریم ها و ضوابط در زمان افراز یا تفکیک املاک

در چنین مواردی، اشخاص ذینفع می توانند با طرح دعوای ابطال سند و اثبات اشتباه ثبتی یا اداری، تقاضای اصلاح یا ابطال سند را داشته باشند.

عدم رعایت تشریفات قانونی در تنظیم سند

برخی اسناد رسمی برای اعتبار و نفوذ قانونی خود، نیاز به رعایت تشریفات خاصی دارند که قانون گذار تعیین کرده است. به عنوان مثال، ممکن است برای تنظیم سندی، حضور نماینده دادستان یا یک مقام خاص الزامی باشد. اگر این تشریفات رعایت نشود، حتی اگر سند رسمی به نظر برسد، ممکن است از اعتبار قانونی ساقط و قابل ابطال باشد. به عنوان مثال، برخی معاملات مربوط به محجورین نیازمند تأیید مراجع قضایی یا نظارت قیم هستند.

ابطال سند مالکیت اراضی موات یا ملی شده

اراضی موات (زمین های بایر و بدون استفاده که مالک مشخصی ندارند) و اراضی ملی شده (زمین هایی که طبق قانون به دولت تعلق دارند) دارای وضعیت حقوقی خاصی هستند. اگر به اشتباه یا تقلب، سندی رسمی برای این اراضی به نام اشخاص صادر شده باشد، دولت یا نهادهای ذی صلاح می توانند برای ابطال سند مالکیت آن ها اقدام کنند. رسیدگی به این دعاوی معمولاً در کمیسیون های خاصی مانند کمیسیون ماده واحده انجام می شود.

سایر موارد خاص

علاوه بر موارد فوق، دلایل دیگری نیز ممکن است منجر به ابطال سند رسمی شوند، از جمله:

• ابطال سند انتقال قهری: اگر سند مالکیت به دلیل ارث یا انحصار وراثت به اشتباه یا بر پایه اطلاعات نادرست به نام فردی ثبت شده باشد، سایر وراث واقعی می توانند خواستار ابطال آن شوند.
• ابطال سند صلح نامه: در صورتی که صلح نامه رسمی به دلایلی مانند نداشتن اهلیت صلح کننده، اکراه، یا صوری بودن تنظیم شده باشد.
• ابطال سند المثنی: اگر سند المثنی بر خلاف ضوابط و مقررات قانونی (مثلاً بدون گم شدن سند اصلی) صادر شده باشد، قابل ابطال است.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی

تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی گام مهمی در پیگیری حقوقی است. عدم طرح دعوا در مرجع صحیح می تواند منجر به اطاله دادرسی و رد دعوا شود. در ادامه به معرفی مرجع اصلی و نکات مربوط به صلاحیت آن پرداخته می شود.

دادگاه عمومی حقوقی: مرجع اصلی

مرجع اصلی و عمومی برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی، دادگاه عمومی حقوقی است. این دعوا ماهیت حقوقی دارد و به دلیل اهمیت و پیچیدگی موضوع، خارج از صلاحیت شوراهای حل اختلاف یا مراجع اداری (مانند دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت) است. دفاتر اسناد رسمی تنها صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد را دارند و نمی توانند سندی را که خودشان تنظیم کرده اند، باطل کنند. ابطال سند رسمی نیازمند صدور حکم قضایی از سوی مرجع قضایی صالح است.

صلاحیت محلی: تعیین دادگاه بر اساس محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده

صلاحیت محلی دادگاه برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی به نوع سند و موضوع آن بستگی دارد:

• در مورد اسناد ملکی: اگر سند رسمی مربوط به ملک باشد (مانند سند مالکیت یک خانه، زمین یا آپارتمان)، دادگاهی صالح به رسیدگی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده باشد. این قاعده به دلیل ارتباط مستقیم دعوا با مال غیرمنقول و اهمیت آن، در قانون آیین دادرسی مدنی مورد تأکید قرار گرفته است.
• در مورد سایر اسناد: اگر سند رسمی مربوط به مال منقول (مانند خودرو) یا سایر امور غیرملکی باشد (مانند سند تعهدنامه یا سند رسمی ضمانت)، دادگاه صالح، دادگاه محل اقامت خوانده (فرد یا اشخاصی که دعوا علیه آن ها مطرح می شود) خواهد بود.

مالی یا غیرمالی بودن دعوا: تأثیر بر هزینه دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی

دعوای ابطال سند رسمی از نظر قانون آیین دادرسی مدنی، یک دعوای غیرمالی محسوب می شود. این موضوع تأثیرات مهمی بر هزینه های دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی دارد:

• هزینه دادرسی: دعاوی غیرمالی دارای هزینه دادرسی ثابت و کمتری نسبت به دعاوی مالی هستند. این هزینه هر ساله توسط قوه قضائیه اعلام می شود و مستقل از ارزش مالی سند مورد ابطال است.
• قابلیت تجدیدنظرخواهی: احکام صادره در دعاوی غیرمالی اصولاً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و در برخی موارد خاص، قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور هستند، مگر اینکه قانون استثنا کرده باشد.

با این حال، باید توجه داشت که در برخی موارد خاص، اگر ابطال سند مستلزم تعیین حق مالی باشد، دعوا ممکن است جنبه مالی پیدا کند و هزینه دادرسی بر اساس ارزش خواسته تعیین شود. اما در بیشتر موارد، خواسته اصلی تنها ابطال سند است و جنبه مالی ندارد.

مراحل و نحوه طرح و پیگیری دعوای ابطال سند رسمی (گام به گام عملی)

طرح و پیگیری دعوای ابطال سند رسمی یک فرآیند حقوقی مرحله بندی شده است که نیازمند دقت و رعایت تشریفات قانونی است. شناخت این مراحل به خواهان کمک می کند تا با آمادگی کامل، حقوق خود را دنبال کند.

جمع آوری ادله و مستندات

موفقیت در دعوای ابطال سند رسمی به شدت به مدارک و مستندات اثباتی وابسته است. قبل از هر اقدامی، خواهان باید تمامی ادله و مدارک موجود که ادعای او را تأیید می کنند، جمع آوری کند. این مدارک می توانند شامل موارد زیر باشند:

• قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی: در مواردی که سند رسمی باطل بر اساس یک معامله صوری یا معارض تنظیم شده است، قولنامه های قدیمی تر یا اسناد عادی که قصد واقعی طرفین را نشان می دهند، بسیار مهم هستند.
• شهادت شهود: افرادی که از جزئیات معامله یا وقوع شرایطی مانند اکراه، صوری بودن، یا جعل آگاه هستند، می توانند به عنوان شاهد در دادگاه حضور یابند.
• اسناد بانکی: فیش های واریزی، تراکنش های بانکی، یا هرگونه مدرک مالی که نشان دهنده عدم پرداخت ثمن معامله یا ماهیت تضمینی یک انتقال باشد.
• آراء کیفری: در صورتی که موضوع سند با جرائمی مانند جعل یا فروش مال غیر مرتبط باشد، حکم قطعی دادگاه کیفری مبنی بر محکومیت جاعل یا کلاهبردار، از قوی ترین ادله اثباتی است.
• نظریه کارشناسی: در مواردی مانند اختلاف بر سر جعل امضا، یا اشتباهات ثبتی، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارائه نظریه تخصصی ضروری است.
• مدارک مربوط به اهلیت: مدارکی که نشان دهنده صغر، جنون، یا سفه یکی از طرفین در زمان معامله باشد.

حفظ و نگهداری دقیق این مدارک و ارائه آن ها به صورت مصدق (کپی برابر اصل شده) در دادگاه، از اهمیت بالایی برخوردار است.

تنظیم و نگارش دادخواست ابطال سند رسمی

پس از جمع آوری مدارک، گام بعدی تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی است. دادخواست باید شامل اجزای زیر باشد:

• خواهان: مشخصات کامل فردی که مدعی ابطال سند است.
• خوانده: مشخصات کامل فرد یا افرادی که سند به نام آن هاست و دعوا علیه آن ها مطرح می شود.
• خواسته: به وضوح ذکر شود که ابطال سند رسمی شماره […] مورخ […] دفترخانه […] و در صورت لزوم، خواسته های مرتبط دیگری مانند اعلام بطلان معامله […] یا الزام خوانده به بازگرداندن ملک نیز مطرح شود.
• دلایل و مستندات: اشاره به تمامی مدارک جمع آوری شده که ادعای خواهان را ثابت می کنند.
• شرح ماجرا: توضیح کامل و دقیق وقایع به ترتیب زمانی که منجر به بی اعتباری سند شده است. این بخش باید با زبانی واضح و بدون ابهام نوشته شود.

تنظیم صحیح دادخواست، به خصوص ذکر دقیق خواسته و استدلال های حقوقی، نقش مهمی در سرنوشت پرونده دارد. توصیه می شود برای این بخش از مشاوره وکیل متخصص بهره گرفته شود.

ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

امروزه تمامی دعاوی حقوقی، از جمله دعوای ابطال سند رسمی، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت برسند. مراحل این فرآیند عبارتند از:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: خواهان و وکیل او (در صورت وجود) باید قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام کرده و حساب کاربری داشته باشند. ابلاغ اوراق قضایی از طریق این سامانه انجام می شود.
2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: با در دست داشتن دادخواست تنظیم شده و مدارک لازم (اصل و کپی مصدق)، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود.
3. ثبت دادخواست: کارمندان دفتر، دادخواست را در سیستم قضایی ثبت کرده و رسید مربوطه را به خواهان تحویل می دهند. در این مرحله، هزینه های اولیه (شامل هزینه دادرسی غیرمالی) نیز پرداخت می شود.

دقت در تکمیل اطلاعات و ارائه مدارک صحیح از رد شدن دادخواست در مراحل اولیه جلوگیری می کند.

رسیدگی در دادگاه بدوی

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه در دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده می شود. مراحل رسیدگی در دادگاه بدوی به شرح زیر است:

• دعوت طرفین به جلسه رسیدگی: دادگاه، وقت رسیدگی تعیین کرده و ابلاغیه حضور در جلسه را از طریق سامانه ثنا به طرفین ارسال می کند.
• ارائه دفاعیات: در جلسه رسیدگی، خواهان ادعای خود را تکرار و مستندات را ارائه می دهد. خوانده نیز فرصت دارد تا دفاعیات خود را مطرح کند و مدارک لازم را به دادگاه ارائه دهد.
• استماع شهود: اگر یکی از طرفین به شهادت شهود استناد کرده باشد، دادگاه به اظهارات شهود گوش می دهد.
• ارجاع به کارشناسی: در صورتی که موضوع نیاز به دانش فنی تخصصی داشته باشد (مثلاً بررسی اصالت امضا یا نقشه های ثبتی)، دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

صدور رأی و ابلاغ آن

پس از اتمام مراحل رسیدگی و بررسی ادله، دادگاه رأی خود را صادر می کند. رأی می تواند شامل موارد زیر باشد:

• حکم به ابطال سند: در صورتی که دادگاه ادعای خواهان را موجه تشخیص دهد.
• رد دعوا: در صورتی که دلایل کافی برای ابطال سند وجود نداشته باشد یا خواهان ذینفع نباشد.

رأی صادره از طریق سامانه ثنا به طرفین ابلاغ می شود و مهلت های قانونی برای اعتراض به آن از تاریخ ابلاغ آغاز می گردد.

مراحل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی

طرفین دعوا حق دارند به رأی صادره از دادگاه بدوی اعتراض کنند:

• تجدیدنظرخواهی: مهلت تجدیدنظرخواهی معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی است. دادخواست تجدیدنظر نیز از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شده و پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارجاع می شود.
• فرجام خواهی: در برخی موارد خاص که قانون تعیین کرده (مانند دعاوی با ارزش مالی بالا یا احکام خاص)، می توان از رأی دادگاه تجدیدنظر در دیوان عالی کشور فرجام خواهی کرد. مهلت فرجام خواهی نیز معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی تجدیدنظر است.

اجرای حکم قطعی ابطال سند

پس از قطعی شدن حکم ابطال سند رسمی (یعنی عدم اعتراض در مهلت مقرر یا تأیید رأی در مراجع بالاتر)، خواهان می تواند برای اجرای حکم اقدام کند:

1. مراجعه به اجرای احکام: خواهان باید درخواست اجرای حکم را به شعبه اجرای احکام دادگاه صادرکننده رأی قطعی ارائه دهد.
2. مکاتبه با اداره ثبت اسناد و املاک: واحد اجرای احکام، نامه ای به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال می کند و دستور ابطال سند در سوابق ثبتی و دفتر املاک را صادر می کند.
3. اعمال حکم در سوابق ثبتی: اداره ثبت بر اساس حکم قطعی، سند رسمی مورد نظر را از اعتبار ساقط و مراتب ابطال را در سیستم و دفتر املاک ثبت می کند.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی

برای طرح موفقیت آمیز دعوای ابطال سند رسمی، خواهان باید مدارک مشخصی را تهیه و به دادگاه ارائه دهد. این مدارک، پایه های اثبات ادعای خواهان را تشکیل می دهند و بدون آن ها، پیگیری دعوا دشوار یا غیرممکن خواهد بود. مدارک اصلی شامل موارد زیر است:

• مدارک شناسایی خواهان: شامل تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
• تصویر مصدق سند رسمی مورد درخواست ابطال: سند رسمی که خواهان قصد ابطال آن را دارد. این سند می تواند سند ملکی، سند انتقال خودرو، یا هر سند رسمی دیگری باشد.
• تصویر مصدق اسناد و مدارک اثباتی ادعای خواهان: این بخش، هسته اصلی اثبات دعواست و بسته به دلیل ابطال سند، شامل مدارک مختلفی می شود:
  • قولنامه مقدم یا مبایعه نامه عادی: در صورت ادعای معامله معارض یا اثبات معامله صوری.
  • حکم کیفری جعل یا فروش مال غیر: اگر سند بر پایه جرم تنظیم شده باشد.
  • سند مبایعه نامه صوری یا اقرارنامه صوری: در صورت اثبات صوری بودن معامله.
  • فیش های واریزی یا مدارک مالی: برای اثبات عدم پرداخت ثمن یا ماهیت تضمینی سند.
  • مدارک نشان دهنده عدم اهلیت: گواهی پزشکی قانونی یا حکم حجر در صورت ادعای عدم اهلیت.
  • هرگونه مدرک دیگر: که به اثبات ادعای خواهان کمک کند، مانند نامه های اداری، استعلامات ثبتی، یا گواهی شهود.
• وکالتنامه (در صورت وجود وکیل دادگستری): اگر خواهان از طریق وکیل اقدام کند، وکالتنامه وکیل باید به دادخواست ضمیمه شود.
• نمونه دادخواست تکمیل شده: دادخواستی که به صورت دقیق و کامل تنظیم شده و تمامی خواسته ها، دلایل و مستندات را شامل شود.

ارائه تمامی این مدارک به صورت کامل و دقیق، شانس موفقیت در دعوا را به طرز چشمگیری افزایش می دهد. عدم ارائه مدارک کافی می تواند منجر به رد دعوا یا طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود.

هزینه ابطال سند رسمی

پیگیری دعوای ابطال سند رسمی، مانند بسیاری از دعاوی حقوقی دیگر، مستلزم پرداخت هزینه هایی است. شناخت این هزینه ها به خواهان کمک می کند تا برنامه ریزی مالی مناسبی داشته باشد. این هزینه ها را می توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد:

هزینه های اولیه و جانبی

این هزینه ها شامل موارد مربوط به مراحل پیش از رسیدگی در دادگاه و برخی هزینه های متفرقه احتمالی است:

• هزینه ثبت نام در سامانه ثنا: برای اشخاصی که هنوز در این سامانه ثبت نام نکرده اند.
• هزینه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: این هزینه شامل خدمات مربوط به ثبت و ارسال دادخواست به دادگاه است.
• هزینه برابر اصل کردن مدارک: برای ارائه کپی مصدق مدارک به دادگاه.
• هزینه های استعلامات ثبتی: در برخی پرونده ها، نیاز به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یا سایر مراجع دولتی است که ممکن است هزینه بر باشد.

مجموع این هزینه ها معمولاً بسته به تعداد مدارک و نیاز به استعلامات، ممکن است بین چند صد هزار تومان تا یک میلیون تومان متغیر باشد.

هزینه دادرسی

هزینه اصلی در دعوای ابطال سند رسمی، هزینه دادرسی است. همانطور که پیشتر ذکر شد، این دعوا اصولاً یک دعوای غیرمالی محسوب می شود. بنابراین، هزینه دادرسی آن بر اساس تعرفه ثابت دعاوی غیرمالی که هر ساله توسط قوه قضائیه اعلام می شود، محاسبه و دریافت می گردد. این تعرفه معمولاً درصدی از حداقل و حداکثر مشخصی است. به عنوان مثال، در سال های اخیر، این هزینه معمولاً در محدوده چند صد هزار تومان تا یک و نیم میلیون تومان برای مراحل بدوی و تجدیدنظر است.

نکات تکمیلی:

• حق الوکاله وکیل: اگر خواهان برای پیگیری پرونده خود وکیل بگیرد، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه می شود که میزان آن بسته به توافق طرفین و تعرفه های کانون وکلای دادگستری متفاوت است.
• هزینه کارشناسی: در مواردی که دادگاه برای تشخیص صحت ادعا (مثلاً در پرونده جعل یا اشتباهات ثبتی) به نظریه کارشناس نیاز داشته باشد، خواهان باید هزینه کارشناسی را نیز پرداخت کند. این هزینه بسته به نوع کارشناسی و پیچیدگی موضوع متفاوت است.
• درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی: اگر خواهان توانایی پرداخت هزینه های دادرسی را نداشته باشد، می تواند همزمان با دادخواست اصلی یا طی دادخواستی جداگانه، درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را به دادگاه ارائه دهد. در صورت پذیرش اعسار، خواهان از پرداخت این هزینه ها معاف شده یا به صورت قسطی پرداخت می کند.

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی (با توضیحات جامع و کامل)

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل برای ابطال سند رسمی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. یک دادخواست صحیح باید شامل تمامی اطلاعات لازم باشد تا دادگاه بتواند به سرعت و با دقت به موضوع رسیدگی کند. در ادامه، یک نمونه دادخواست کلی همراه با توضیحات برای موارد پرکاربرد ارائه می شود.

ساختار کلی دادخواست ابطال سند رسمی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی […]

با سلام و احترام،

خواهان: [نام کامل خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، کد ملی [کد ملی خواهان]، آدرس [آدرس کامل خواهان]، شغل [شغل خواهان]

خوانده: [نام کامل خوانده]، فرزند [نام پدر خوانده]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، کد ملی [کد ملی خوانده]، آدرس [آدرس کامل خوانده]، شغل [شغل خوانده]

خواسته: صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره […] مورخ […] صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره […] مربوط به [شرح موضوع سند، مثلاً ملک/خودرو پلاک ثبتی یا انتظامی] به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود).

دلایل و مستندات:

1. تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
2. تصویر مصدق سند رسمی موضوع خواسته (سند شماره […] مورخ […])
3. تصویر مصدق [ذکر دلایل اثباتی، مانند: قولنامه/مبایعه نامه مورخ […]، حکم قطعی کیفری شماره […] صادره از شعبه […] دادگاه کیفری […] در خصوص جعل/فروش مال غیر، اسناد مالی و بانکی]
4. [سایر دلایل و مستندات مانند استماع شهود، درخواست تحقیق محلی، درخواست کارشناسی خط و امضا/ثبتی]
5. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)

شرح ماجرا:

احتراماً، به استحضار عالی می رساند که اینجانب خواهان، مالک رسمی/ذی نفع در [موضوع سند، مثلاً ملک/آپارتمان پلاک ثبتی …] هستم. خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، به موجب سند رسمی شماره […] مورخ […] که توسط دفترخانه اسناد رسمی شماره […] تنظیم گردیده است، اقدام به [شرح عمل خوانده، مثلاً انتقال مال به شخص ثالث/در رهن قرار دادن مال/صدور سند به نام خود] نموده است. این سند رسمی به دلایل ذیل فاقد اعتبار قانونی بوده و تقاضای ابطال آن را از محضر محترم دادگاه دارم:

[در این قسمت، با جزئیات کامل و مستدل، علت ابطال سند را شرح دهید. به مثال های زیر توجه کنید.]

مثال ۱: نمونه دادخواست ابطال سند ملکی به دلیل معامله صوری

شرح ماجرا:

احتراماً، به استحضار عالی می رساند که اینجانب خواهان، به دلیل مشکلات مالی و به قصد فرار از ادای دین به طلبکارانم (که در آن زمان قادر به پرداخت نبودم)، در تاریخ [تاریخ معامله صوری]، شش دانگ یک باب آپارتمان خود به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] را به صورت صوری و بدون هیچگونه قصد واقعی بر انتقال مالکیت و دریافت ثمن، به نام خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] (که از بستگان نزدیکم هستند)، منتقل نمودم. این انتقال صرفاً به قصد تضمین و حفظ ملک از توقیف طلبکاران صورت گرفت و هیچ گاه اراده ای بر فروش و انتقال قطعی ملک وجود نداشته است. سند رسمی شماره […] مورخ […] دفترخانه […] نیز بر اساس همین معامله صوری تنظیم گردیده است.
اکنون که مشکلات مالی مرتفع شده و قصد بازگرداندن وضعیت به حالت سابق را دارم، خوانده محترم از اعاده ملک به اینجانب خودداری می ورزند. شهود [نام شهود] نیز از ماهیت صوری معامله آگاه هستند و حاضر به ادای شهادت می باشند. نظر به صوری بودن معامله و عدم وجود قصد و رضا بر انتقال مالکیت، سند رسمی تنظیمی نیز باطل و فاقد اعتبار است. لذا با استناد به ماده ۱۹۰ قانون مدنی و مواد قانونی مربوطه، صدور حکم بر ابطال سند رسمی فوق الذکر و نیز پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.

مثال ۲: نمونه دادخواست ابطال سند به دلیل معامله معارض

شرح ماجرا:

احتراماً، به استحضار عالی می رساند که اینجانب خواهان، در تاریخ [تاریخ معامله اول]، شش دانگ یک قطعه زمین به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] را به موجب مبایعه نامه عادی/رسمی (سند شماره […] مورخ […]) از آقای/خانم [نام فروشنده اول] خریداری و ثمن آن را نیز به طور کامل پرداخت نمودم. متأسفانه مطلع شدم که آقای/خانم [نام فروشنده اول] در تاریخ [تاریخ معامله دوم] (که پس از معامله با اینجانب بوده است)، همان ملک را به موجب سند رسمی شماره […] مورخ […] دفترخانه […] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خریدار دوم] منتقل نموده اند.
نظر به اینکه معامله دوم (با خوانده) با سند رسمی مقدم (سند اینجانب/مبایعه نامه عادی اینجانب) معارض بوده و بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معامله مقدم صحیح و معامله موخر باطل است، لذا تقاضای صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره […] مورخ […] دفترخانه […] که به نام خوانده محترم صادر گردیده است، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست. لازم به ذکر است که دادگاه کیفری شعبه […] طی دادنامه شماره […] مورخ […] آقای/خانم [نام فروشنده اول] را به جرم فروش مال غیر محکوم نموده است که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد.

نکات مهم و سوالات متداول در مورد دعوای ابطال سند رسمی

در فرآیند دعوای ابطال سند رسمی، نکات حقوقی متعددی وجود دارد که آگاهی از آن ها می تواند به ذینفعان کمک کند تا پرونده خود را با موفقیت بیشتری پیش ببرند. در این بخش به برخی از مهم ترین نکات و پاسخ به سوالات متداول پرداخته می شود.

مرور زمان در دعوای ابطال سند رسمی: آیا این دعوا دارای مرور زمان است؟

یکی از سوالات اساسی در دعاوی حقوقی، بحث مرور زمان است. در حقوق ایران، پس از انقلاب اسلامی، مرور زمان در دعاوی حقوقی به طور کلی پذیرفته نیست. به این معنا که حق اقامه دعوا، حتی اگر سال های زیادی از تاریخ وقوع واقعه گذشته باشد، از بین نمی رود. بنابراین، دعوای ابطال سند رسمی، اصولاً دارای مرور زمان مشخصی نیست و فرد ذینفع هر زمان که از بی اعتباری سند مطلع شود، می تواند برای ابطال آن اقدام کند. با این حال، تأخیر در طرح دعوا ممکن است اثبات ادعا را دشوارتر کند، زیرا ممکن است مدارک از بین بروند یا شهود فوت کنند. همچنین، در برخی موارد خاص مانند اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، مهلت های محدودی وجود دارد که باید رعایت شود.

نقش وکیل متخصص: اهمیت حضور وکیل در پرونده های ابطال سند

دعوای ابطال سند رسمی، به دلیل پیچیدگی های حقوقی، نیاز به تسلط بر قوانین مدنی، ثبتی و آیین دادرسی دارد. حضور وکیل متخصص در این پرونده ها می تواند شانس موفقیت خواهان را به طرز چشمگیری افزایش دهد. وکیل با دانش و تجربه خود می تواند:

• بهترین راهکار حقوقی را برای اثبات بی اعتباری سند ارائه دهد.
• در جمع آوری ادله و مستندات لازم راهنمایی کند.
• دادخواستی دقیق و مستدل تنظیم کند.
• در جلسات دادگاه به بهترین نحو از حقوق موکل دفاع کند.
• از اشتباهات شکلی و ماهوی که ممکن است منجر به رد دعوا شود، جلوگیری کند.
• مراحل اجرای حکم را پیگیری کند.

عواقب ابطال سند رسمی: آثار حقوقی ابطال سند بر معاملات بعدی

هنگامی که حکم قطعی ابطال سند رسمی صادر می شود، آثار حقوقی مهمی به دنبال دارد. مهم ترین عواقب آن عبارتند از:

• از بین رفتن اعتبار سند: سند ابطال شده دیگر از نظر قانونی معتبر نیست و هیچگونه اثر حقوقی نخواهد داشت.
• بازگشت وضعیت به حالت پیشین: با ابطال سند، وضعیت حقوقی مال (مثلاً مالکیت ملک) به حالت قبل از تنظیم سند بازمی گردد. اگر سند قبلی وجود داشته باشد، اعتبار خود را بازمی یابد و اگر سندی نبوده باشد، مالکیت به فرد ذی حق واقعی بازگردانده می شود.
• بی اعتباری معاملات بعدی: هرگونه معامله یا نقل و انتقالی که بر اساس سند ابطال شده صورت گرفته باشد (معاملات فضولی)، از اعتبار ساقط خواهد شد و افراد متضرر می توانند برای استیفای حقوق خود اقدام کنند.

ابطال سند رهنی (سند در رهن بانک): شرایط خاص و پیچیدگی ها

ابطال سند رهنی یا سندی که در رهن بانک یا مؤسسات مالی است، دارای پیچیدگی های خاصی است. رهن یک وثیقه برای تضمین پرداخت بدهی است و بانک به عنوان مرتهن، دارای حق عینی تبعی بر مال مرهونه است. ابطال سند رهنی تنها در صورتی امکان پذیر است که:

• اصل عقد رهن به دلیلی از دلایل قانونی باطل باشد (مثلاً به دلیل صوری بودن یا اکراه).
• دین اصلی کاملاً ادا شده باشد و بانک از فک رهن امتناع کند.

در این موارد، معمولاً علاوه بر خوانده اصلی، بانک یا مؤسسه مالی مرتهن نیز باید به عنوان خوانده در دعوا طرف قرار گیرد و از حقوق بانک نیز دفاع شود. این دعاوی نیازمند دقت بیشتری در ارائه مستندات و استدلال های حقوقی است.

ذینفع بودن در دعوا: چه کسی حق طرح دعوای ابطال سند را دارد؟

برای طرح دعوای ابطال سند رسمی، خواهان باید ذینفع باشد؛ یعنی باید ثابت کند که ابطال سند، به طور مستقیم بر حقوق و منافع او تأثیر می گذارد و منفعتی در ابطال سند دارد. به عنوان مثال:

• مالک قبلی که سند ملکش به طور غیرقانونی منتقل شده است.
• ورثه که مدعی اند مورث آن ها سند را به صورت صوری منتقل کرده است.
• شخصی که معامله معارض به ضرر او صورت گرفته است.

فردی که هیچگونه نفع مستقیم و مشروعی در ابطال سند نداشته باشد، نمی تواند این دعوا را طرح کند و دعوای او توسط دادگاه رد خواهد شد.

ابطال سند رسمی المثنی: شرایط و تفاوت ها با ابطال سند اصلی

سند رسمی المثنی، سندی است که به جای سند اصلی گم شده، از بین رفته یا سرقت شده، صادر می گردد. شرایط ابطال سند رسمی المثنی اساساً مشابه ابطال سند اصلی است، اما ممکن است تفاوت هایی در دلایل و نحوه اثبات داشته باشد:

• دلایل ابطال: سند المثنی ممکن است به دلیل عدم رعایت تشریفات صدور آن (مثلاً بدون اثبات گم شدن سند اصلی)، یا بر اساس اسناد جعلی صادر شده باشد. همچنین، اگر خود سند اصلی به دلیل معامله ای باطل یا جعلی صادر شده باشد، سند المثنی آن نیز باطل خواهد بود.
• نحوه اثبات: در مورد ابطال سند المثنی، ممکن است نیاز به اثبات وجود سند اصلی و عدم گم شدن آن، یا اثبات تقلب در فرآیند صدور المثنی باشد.

تفاوت ابطال سند رسمی با فسخ معامله

با وجود شباهت هایی در نتیجه (از بین رفتن اثر حقوقی)، ابطال سند رسمی با فسخ معامله تفاوت های بنیادینی دارد:

• ابطال: مربوط به سندی است که از ابتدا فاقد شرایط صحت بوده یا به دلیلی قانونی بی اعتبار است. ابطال سند، یعنی سند از ابتدا باطل بوده و هیچگاه اثری از خود باقی نگذاشته است.
• فسخ: مربوط به معامله ای است که در ابتدا صحیحاً منعقد شده و آثار حقوقی خود را ایجاد کرده است، اما به دلیل وجود یکی از خیارات (مانند خیار غبن، عیب، تدلیس) یا توافق طرفین، یکی از طرفین حق بر هم زدن آن را پیدا می کند. فسخ، یک عمل حقوقی ارادی است که معامله صحیح را در میانه راه منحل می کند.

به عبارت دیگر، ابطال به گذشته (از ابتدا) نظر دارد، در حالی که فسخ به آینده (از زمان فسخ) مربوط می شود و آثار معامله تا پیش از فسخ معتبر است.

آیا امکان ابطال سند رسمی از طریق اداره ثبت وجود دارد؟

خیر. همانطور که پیشتر اشاره شد، دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک، صلاحیت ابطال سند رسمی را ندارند. وظیفه این مراجع، ثبت و نگهداری اسناد است. ابطال سند رسمی به دلیل اعتبار بالایی که دارد، تنها از طریق صدور حکم قطعی توسط دادگاه عمومی حقوقی امکان پذیر است. پس از صدور حکم قطعی از دادگاه، اداره ثبت تنها وظیفه دارد آن حکم را در سوابق ثبتی اعمال کند و سند را از اعتبار ساقط نماید.

نتیجه گیری

دعوای ابطال سند رسمی یکی از پیچیده ترین و حساس ترین دعاوی در نظام حقوقی ایران است که به دلیل اعتبار بالای اسناد رسمی، پیگیری آن نیازمند دانش حقوقی عمیق و مستندات قوی است. در این مقاله تلاش شد تا تمامی جنبه های این دعوا، از تعریف و تفاوت آن با سایر دعاوی مرتبط گرفته تا شرایط و موجبات قانونی برای ابطال (مانند معاملات صوری، جعل، معامله معارض و اشتباهات ثبتی)، مراجع صالح برای رسیدگی، مراحل عملی طرح و پیگیری، مدارک لازم، و هزینه های مربوطه، به طور جامع و دقیق مورد بررسی قرار گیرد. همچنین، نکات مهم و سوالات متداول در این زمینه نیز ارائه شد تا خوانندگان بتوانند با آگاهی کامل تری این مسیر دشوار را طی کنند.

موفقیت در دعوای ابطال سند رسمی بیش از هر چیز به جمع آوری دقیق ادله، تنظیم صحیح دادخواست و استدلال های حقوقی مستحکم وابسته است. با توجه به اهمیت و پیچیدگی های این نوع پرونده ها، همواره توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، با وکلای متخصص در زمینه دعاوی ملکی و اسناد رسمی مشورت شود. این مشاوره ها می تواند نه تنها در صرف زمان و هزینه مؤثر باشد، بلکه از بروز اشتباهات احتمالی که ممکن است منجر به از دست رفتن حقوق افراد شود، جلوگیری به عمل آورد. آگاهی و اقدام به موقع، کلید حفظ و استیفای حقوق در این گونه دعاوی است.