خطرات پیش خرید آپارتمان

پیش خرید و پیش فروش آپارتمان

با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان  و پیش فروش آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد. را در این لینک بخوانید.

تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان

نکته اول

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در پیش خرید آپارتمان چیتگر ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر.

بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

نکته دوم

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود. از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

نکته سوم

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

نکته چهارم

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌ای ) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.

نکته پنجم

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.

فواید پیش خرید آپارتمان

1. می توان پیش خرید آپارتمان ها رها به صورت کلی به افرادی پیشنهاد کرد که پول لازم را برای خرید خانه ندارند.
2. از جمله فواید پیش خرید آپارتمان ها این است که این خانه ها قیمت کم تری را نسبت به خانه های آمده دارند. این میزان بین 10 تا 30 درصد است.
3. کسی که قصد دارد این خانه ها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کنید . این گونه پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از این است که همه پول را یک جا پرداخت کند.
4. چون خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است خریدار می تواند حتی در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است. را در این لینک بخوانید.

معایب پیش خرید آپارتمان

درست است که در بالا برای پیش خرید آپارتمان ها فواید بسیار زیادی وجود دارد و اما بهتر است قبل از این که تصمیمی درمورد پیش خرید آپارتمان بگیرید با معایب آن نیز در ادامه آشنا شوید:

1. در خریدن آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی خواهند رسید.
2. در زمان پیش خرید آپارتمان ها هنوز به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین همه معایب آن ها در زمان ساخت به چشم نمی آید.
3. ممکن است در پایان یافتن زمان ساخت ملک خریدار نسبت به آن رضایتی نداشته باشد. هم چنین ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور می کرده است نشود.

شاید فروشنده توانایی این را نداشته باشد تا خانه ها را به اتمام برساندو به همین دلیل هم همان طور آن را رها کند و فرار کند. این مورد بسیار در زمان پیش خرید آپارتمان ها دیده می شود. در این جا خریدار تنها یک خانه نیمه خطرات پیش خرید آپارتمان در سال های اخیر قیمت آپارتمان تا به الان روند صعودی داشته که طی این امر بسیاری از معاملات به صورت پیش فروش آپارتمان انجام می شود. در واقع مردم به دلیل اینکه قدرت خرید آپارتمان را ندارند ترجیح می دهند به جای آن اقدام به پیش خرید آپارتمان کنند. این روزها بازار خرید و پیش فروش آپارتمان بسیار داغ است چرا که بسیاری از افراد قصد دارند از این طریق صاحب خانه شوند.

اما نباید خطرات پیش خرید آپارتمان را نادیده گرفت. که برای رها شدن از این خطرات باید نسبت به آن آگاهی داشته باشید. به طور یقین انجام چنین معاملاتی اگر چه دارای فواید زیادی است اما با توجه به تمام نشدن آپارتمان و پرداخت یک جای هزینه خرید آن خطراتی نیز در زمان خرید اینگونه آپارتمان ها وجود دارد. ما در ادامه به برخی از خطرات پیش خرید آپارتمان اشاره خواهیم کرد.

کلاهبرداری توسط شرکت‌های بدون مجوز

یکی از مهمترین خطرات پیش خرید آپارتمان، کلاهبرداری از طرف شرکت های بدون مجوز است. در واقع احتمال بروز کلاهبرداری در معاملات پیش خرید آپارتمان زیاد است که باید در زمان خرید آپارتمان به مجوز ها و قانونی بودن شرکت های فروشنده توجه نمایید.

عدم اخذ مجوزهای مربوط به ساخت و ساز و هزینه های شهرداری

به این دلیل که آپارتمان در حالت نیم ساخت قرار دارد و به اتمام نرسیده است در برخی از مواقع این احتمال وجود دارد که پیمانکار برای ساخت آپارتمان مجوزهای لازم را دریافت نکرده است یا اینکه هزینه های مربوط به شهرداری را نداده است. در این صورت مسئولیت عدم گرفتن مجوز و پرداخت هزینه های شهرداری به عهده خریدار است.

توقیف واحد آپارتمانی پیش فروش شده

یکی دیگر از خطرات پیش خرید آپارتمان، توقیف واحد آپارتمانی است. این بدین معنی است که قبل از انتقال سند به خریدار واحد پیش فروش شده به دلیل عدم انجام تعهدات و اقساط توقیف شود.

عدم تکمیل واحد آپارتمانی

اگر فروشنده تا زمان انقضای قراداد مبنی بر تکمیل پروژه ساخت نتواند کار را به اتمام برساند و اقدامات جزئی تا زمان تکمیل واحد آپارتمانی باقی بماند؛ خریدار می تواند برای تنظیم سند رسمی به اندازه قدرالسهم خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و روند

معایب پیش خرید آپارتمان:

• در خرید آپارتمان نیمه تمام، احتمال بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده وجود داد.
• این احتمال وجود دارد که بعد از اتمام ساخت آپارتمان، خریدار رضایتی از کار نداشته باشد.
• در برخی از مواقع به دلیل افزایش قیمت و تورم فروشنده توانایی پرداخت هزینه را برای مراحل ساخت و ساز ندارد و این باعث می شود که آپارتمان همچنان نیمه تمام باقی بماند.

سخن پایانی:

اگر چه پیش خرید آپارتمان فواید زیادی دارد اما در کنار این فواید بر سر راه آن نیز خطراتی وجود دارد. ما سعی کردیم در این مقاله برخی از خطرات پیش خرید آپارتمان را برای شما بیان کنیم. بنابراین بهترین راه برای مواجه نشدن با چنین خطراتی،ابتدا مطالعه و ، ثانیا تنظیم یک قرارداد بدون نقص و کامل است.
در قراردادی که در زمان خرید واحد آپارتمانی صورت می گیرد پرداخت هزینه باید منوط به تعهد سازنده ذکر شود. این بدین معنی است که سازنده در صورت انجام همه تعهدات خود می تواند از خریدار در قبال کاری که انجام می دهد هزینه دریافت کند.